★とにかく特殊な投資
本土にはほぼ存在しない沖縄独自の不動産投資が、「軍用地投資」です。
米軍基地や自衛隊基地として国に借り上げられている土地の所有権（底地）を購入し、借地料を収益とするのです。
投資家は土地を使用することはできません。
しかし、賃料の支払いは国（防衛局）が行うため、貸し倒れリスクがありません。
しかも、軍用地の賃料は、高額な土地評価額をベースとしますし、毎年約1%前後で上昇していくことになっています。
国からの補償という付加価値も付いています。
とにかく特殊です。
ただし、利回りは低く、現在1～２%台が一般的です。
ですので、毎年、毎月のキャッシュフローを目的とする投資にはあまり向いているとはいえません。
★現金がある方向け
例えば、新聞に掲載された下記の広告をご覧ください。
9400万円、借地料200万円、47倍となっています。
47倍とは軍用地を売買する際に用いる独特な表記ですが、土地の価格が借地料の47倍であるという意味です。
年間200万円の借地料が支払われますので、47年で元が取れる計算になりますので「47倍」と表記しているのです。
この物件、利回りに換算しますと、約2.1％です。
投資の分野において、決して高い利回りだとは言えません。
国債や、投資信託、株式投資の配当でも可能でしょう。
ですので、ローンを組んで購入するようなうまみはありません。
あくまで、現金を持っている方が対象だといえるでしょう。
★メンテナンスフリー、ほったらかし
ではなぜ、この軍用地投資が人気なのか。
まず、軍用地の市場価格は高額であるにもかかわらず、固定資産税を計算する際の評価額が低く抑えられる傾向があります。
また、相続税評価額も市場価格より低くなります。
軍用地の場合は国が永久に近い形で利用権を保持していると見なされるのです。
つまり、「永遠に返してくれない土地」ということです。
当然、価値は低くなります。
そのため、借地権割合が高くなり、結果的に課税対象となる評価額が非常に低く抑えられるというわけです。
さらに、相続税の負担も軽減できます。
「永遠に返してくれない土地」ですので、「借地権割合」は、30%〜90%になります。
例えば、市場で 1億円の軍用地。
借地権割合が70%と見なされた場合、
1億円 ×(1−0.7)=3,000万円
市場で1億円の価値がある資産が、相続税を計算する上では3,000万円として扱われるのです。
現金をそのまま相続すると、1億円はそのまま1億円です。
しかし、軍用地なら1億円が3,000万円と評価されます。
相続税が大幅に圧縮できるというわけです。
しかも年間200万円の借地料が入ってきますし、その賃料は値上がりが保障されているのです。
銀行に寝かせておくよりもかなりお得です。
しかもメンテナンスフリー、ほったらかし。
ですので、現金があり、相続税対策がしたいと考える方なら、これほどいい資産はないということです。
★「返還リスク」とは
ただし、軍用地にもリスクはあります。
「返還リスク」です。
沖縄県の軍用地は、少しずつではありますが、年々縮小しています。
ですので、購入した軍用地が将来的に返還される可能性があります。
しかし、このリスクについても、「限定的」だと考えていいと思います。
なぜかと言いますと、ほとんどの軍用地は、沖縄本島の中南部に集中しています。
例え返還されたとしても、その後の土地活用に困ることはありません。
土地を安く仕入れたと考えれば、その後の土地活用に有利になります。
マンションデベロッパーに高値で売り抜けてもいいですし、ご自分でアパートを建築するのもいいでしょう。
それができれば、年間借地料よりも大きなリターンが得られます。
ですので、返還を見越して、軍用地を購入している方もいるくらいです。
★「タワマン節税」との関連
かつて、市場では数億円の価値があるタワーマンションの高層階でも、相続税評価額は床面積などに重点を置いて算出されていました。
これにより、実際の市場価格と評価額の間に大きな差が生まれ、節税が可能であったという点では、軍用地投資とタワマン節税はかなり類似点があります。
ただし、「タワマン節税」は、2024年の税制改正で実質的に封じられています。
ですので、沖縄県における軍用地投資は、節税目的であれば富裕層にはかなりおすすめだと言えます。
さらに詳しく知りたいという方は下記の書籍をおすすめします。
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