★なぜ「億超え」のマンションが飛ぶように売れるのか
不動産経済研究所が2023年12月に発表した市場動向によると、東京23区新築マンション1戸あたりの平均発売価格は1億2,811万円です。
目が飛び出そうな価格ですよね。
地方では、これほどではないにしろ物価高の続く現在において、新築のマンションとなるとかなり高額でしょう。
この高額なマンションをローンで購入するとなると、年収が1,000万以上なければ難しいはずです。
ところが、全国的にマンション販売は「好調」らしいのです。
しかも、そのほとんどが完成前に完売してしまう勢いです。
年収1,000万円を超える人は、給与所得者全体の約5.5％しかいないと言われています。
それなのに、なぜこれほど購入者がいるのでしょうか。
その答えが、「ペアローン」です。
★「ペアローン」とは
「ペアローン」とは、夫婦それぞれがローン契約者となり、一緒にひとつの不動産を購入する方法です。
「ペアローン」なら、単独で借りるよりも高額なローンが組めます。
住宅ローン控除を2人分受けられるといったメリットもあります。
この「ペアローン」を使うことで、億を超えるマンションでも購入できるというわけです。
一見合理的に思える、この「ペアローン」ですが、私はおすすめしません。
なぜおすすめないのか、事例を通して説明します。
★「ペアローン」で家計が逼迫
夫婦とも教員のAさんとBさんは、新築マンションを「ペアローン」で購入しました。
Aさんが4,000万円、Bさんが3,500万円のローンを組んだのです。
当初は順調に返済していましたが、3年後、Bさんが教員の仕事に行き詰まりを感じ転職しました。
しかし、新しい仕事も合わず、メンタルをやられて、休職することになったのです。
Bさんの収入が途絶えたことで、家計は逼迫（ひっぱく）します。
「ペアローン」は互いが連帯保証人となるため、Aさんには、Bさんの分の返済義務もあるのです。
最終的にマンションを売却することになりました。
幸い、購入時よりも、高値で売り抜けられたので、ローンの残債を完済できました。
★「団信」でも防げないリスク
このケースからおわかりのように、ペアローンは、共働きという前提が崩れた場合、経済的な負担が一方に集中し、生活を大きく揺るがす可能性があります。
また、離婚という最悪の事態になった際には、住宅の所有権やローン残債の扱いで深刻なトラブルに発展することもあります。
さらに、「ペアローン」では、それぞれが団信に加入する必要がありますが、片方が亡くなった場合、その人のローンは完済扱いになりますが、もう片方のローンは残り続けます。
こういったことからも、「ペアローン」はリスクが大きすぎると言わざるを得ません。
★教職員に向けた「住宅スタンダードプラン」
教職員の給与は安定しています。
しかし、決して新築マンションを購入できる給与水準ではありません。
厳しいことを言いますが、分相応の暮らしをするべきです。
では、住居については、どのように考えればいいのでしょうか。
以前、noteにも書きましたので、ぜひ一読いただければと思います。
https://note.com/embed/notes/nc6dcd7a5b64a
あくまで、私が推奨する住居環境におけるスタンダードなプランですが、簡単にご紹介します。
まず、独身の間はワンルームで過ごします。
もし実家で暮らせるならば、それが一番です。
ご結婚されて、独身生活が終わったとしたら、1DKに引っ越します。
お子さんが生まれたら、1LDKに引っ越し、２人目が生まれたら、2LDKに引っ越します。
賃貸なので、「住居手当」が支給されます。
こうして、住居費を浮かし、その分を貯蓄、または投資に回していくのです。
そして、子どもたちが独立したあたりで、持ち家について考えるのです。
そのころには、資産も十分に積み上がっているはずですので、二人が住める程度の中古の一戸建てや中古マンションをキャッシュで購入し、リフォームします。
その頃に購入する家はまさしく「終の棲家」となるわけです。
これが私の推奨する教職員の住居スタンダードプランです。
「ペアローン」を組んでリスクを負いながら、カツカツに暮らすより、こちらの方がずっと伸び伸びと暮らせますし、資産形成もスムーズに進んでいくはずです。
とにかく「ペアローン」を早まらないことです。
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