★地元に特化したポータルサイトがあれば
さて、前回までは、
収益不動産を探す際に、
考えておくべき価格帯、
エリア、立地などについてお話ししました。
今回は、ポータルサイトを使った
物件探しについてお伝えします。
仮定する人物として、
公立学校の30代の教師。
あと1年ほどで1,000万円の
自己資金が確保できる段階まできていて、
仙台市に住んでいるので、
そこを拠点に物件を探していると想定します。
まずはポータルサイトですが、全国を網羅するサイトとして、
「Yahoo不動産」
「SUUMO」
「楽待」
「健美家」
などがあります。
あと、宮城県に特化したポータルサイトとして、
「ハトマークサイト宮城」
があります。
今回は地元に特化した
「ハトマークサイト宮城」で物件探しをしてみます。
★まずは築10年以内
PCではこのような画面になります。
賃貸アパート・マンション、不動産情報検索サイト - ハトマークサイト宮城賃貸アパート、賃貸マンションならハトマークサイト宮城!（公社）宮城県宅地建物取引業協会が運営する不動産情報検索サイトです。www.hatomarksite.com
まずは、新規登録をして、
「マイページ」を作成しましょう。
「マイページ」作成は無料ですし、
作成しておくといろいろ便利ですので、ぜひ登録しておいてください。
ここから入っていきます。
「新規登録」に入ります。
必要な情報を入力し登録を完了してください。
では、最初の画面に戻りここから物件探しをします。
矢印の部分の「ビル・倉庫・その他」をクリックします。
いろんな検索方法がありますが、
今回は、「住所」でやってみます。
住所をクリックすると、この画面になります。
価格帯やエリアを選ぶことができます。
価格帯やエリアの選び方については、
前回のnoteを参考にしてください。
https://note.com/embed/notes/n6d16b7273849
https://note.com/embed/notes/nd6f3f96d7c64
とりあえず、エリアは仙台市全域。
価格帯を1,000万円～1億円とします。
キーワードは「アパート」でいいでしょう。
さらに、「詳細検索条件を追加」をクリックします。
その中から、「築10年以内」を選びます。
これが視点１です。
★CCR10％以上
なぜ築10年以内なのかについては、いろいろご意見があると思います。
利回りは悪いですし、指値もほとんどできません。
しかし、今後の修繕費やトラブル等への対応を考えると、1棟目は築浅に越したことはないと私は思っています。
10年以上の物件については、多少の経験値が必要になってきますので、2棟目、3棟目と進めていく中で考えていくことをお勧めします。
ということで、この条件で探してみます。
「検索」をクリックします。
すると3件の物件がヒットしました。
その中から、駅から1番近い物件を詳しく見てみましょう。
https://www.hatomarksite.com/search/miyagi/bukken/6981564385
【ハトマークサイト宮城】宮城県仙台市太白区諏訪町の 太白区諏訪町ＭｓｓｔｙｌｅⅡ 一棟売アパート宮城県仙台市太白区諏訪町の 太白区諏訪町ＭｓｓｔｙｌｅⅡ 一棟売アパートの物件詳細ページです。「地域」「沿線」の指定と、詳www.hatomarksite.com
「詳細を見る」をクリックします。
すると詳しい情報が提供されます。
まず、価格を確認します。
8,270万円ということは、
諸費用を含めて、総額約8,845万円になります。
自己資金が1千万円ありますから、総額から1千万円を差し引きます。
すると、必要な融資額が7845万円となります。
融資の金利が2％、30年ローンが組めた場合、月々の返済が28万9966円、年間347万9592円になります。
年間家賃収入が537万6千円とのこですから、ここから返済金額347万9592円に管理料や固定資産税など加えた額を差し引くと、
年間キャッシュフローは、およそ135万円くらいになります。
収益の計算については、また別の機会に説明しますが、
この物件については、表面利回りは6.5％ですが、実質利回りは1.6％ほどです。
一見低く見えます。
むしろ株取引の方が利回りは高いよね。
そう思う方もいるはずです。
しかし、考えてみてください。
この不動産投資で、投じた自己資金は1,000万円です。
その自己資金を基に利回りを考えると、13.5％ですよ。
7年半で元が取れる計算です。
株式投資で安定的に13.5％を確保するのは簡単ではありません。
この自己資金に対する利回りをCCR（Cash on Cash Return）と言いますが、私はどちらかというとこの指標を重要視しています。
ということで、ここまでのところ、私の計算上、この物件は少なくとも悪い物件ではありません。
CCRが10％以上、これが視点の２です。
★対象者に合った「立地」なのか
さらに分析を進めてみます。
次に、この物件がどのような人を対象にした物件なのかを確認してみましょう。
このサイトの情報だけでは、詳しい間取りは把握できませんが、「１Ｋロフト付き」とありますので、対象はシングルの方か、またはカップルでしょう。
なので、小中学校が多少遠いですが、ファミリー層が対象ではないので、気にする必要はないかと思います。
あと、歩いていける範囲に、スーパーやコンビニがあるかどうかについては、ほとんどが500メートル圏内にあり、許容範囲かと思います。
家賃は5万円前後ですが、アパマンショップが提供していただいている「宮城県 一人暮らし向け賃貸アパートの家賃相場」で調べてみました。
すると、物件の所在地の１Kの相場は、4.5万円となっています。
宮城県の一人暮らし向け賃貸アパートの家賃相場を調べる【アパマンショップ】宮城県で賃貸アパートの家賃相場から一人暮らし向けのお部屋を探すなら、不動産情報が満載のアパマンショップ。賃貸（マンション・www.apamanshop.com
それを考えると、5万円の家賃は少々高めです。
この場合は、ぜひ物件の管理会社に問い合わせていただきたいことがあります。
それは「平均入居期間」と「平均空室期間」です。
この家賃で、平均入室期間が3〜4年ということであれば、おそらく住み心地は悪くないのでしょう。
しかし、平均が1〜2年ということであれば、もしかしたら家賃の割に住み心地は良くないということもあるかもしれませんので、検討が必要でしょう。
ただし、「平均空室期間」が2〜3か月以内という短い期間であれば、立地がいいということなので、立地が住み心地をカバーしていると言えます。
なので、OKです。
ここが、「不動産物件は立地がすべて」と言われる所以です。
あと、今後の人口動態も重要な分析要素です。
2020年の国勢調査によると、仙台市で人口が減少しているのは、泉区のみで、その他の区（青葉区、宮城野区、若林区、太白区）では人口が増加傾向にあると報告されています。
ですので、仙台市の場合、泉区以外はおそらく向こう20年間は、人口減少による集客の心配はいらいないと考えていいでしょう。
このような分析を基に、最終的には現地に足を運び、実際に物件を見てきます。
ちなみにこの物件の場合、満室なので内見はできませんが、ぜひ管理不動産会社にも足を運び、室内の状況を写真で見せてもらったり、印象を聞いたりすることをお勧めします。
つまり視点３は、対象者に合った「立地」なのかどうかということです。
★まずは買ってみる
いかがでしょうか。
このような感じで、物件の査定をしていきます。
もちろん、さらに細かな分析も必要な場合もありますが、私は立地が良くて、その物件に大きなマイナス点がなければ「買い」だと思っています。
最初の物件の購入には緊張が伴いますが、このような点を勘案して、まずは買ってみることです。
そして、経験を積み上げることです。
そうすると、自ずと物件の見立ても鋭くなっていきますから。
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