今回は、沖縄県に特化した不動産投資に関するお話です。
株式会社グラシアは、2024年より、沖縄県に拠点を置いて事業を展開しています。
実は沖縄県においては、不動産投資にかなりの多様性があり、その特徴、特質が本土とは異なる点が多々あります。
その、特徴、特質をしっかり理解できれば、かなり堅実な不動産投資が可能です。
ということで、これから何回かに分けて、沖縄県において不動産投資をする場合のポイントや注意点などについてお話しします。
★表面利回りの平均は5％前後
沖縄県には地元に特化した、不動産ポータルサイトがあります。
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ここから「収益物件」を探すとわかりますが、「安い順」を選択し検索すると、まず「軍用地」が出てきます。
「軍用地」は沖縄県特有の不動産投資になりますが、これについては後日解説します。
さらに、見ていくと、数百万で購入できるマンションのワンルームや、築古マンションのLDKなどが出てきます。
さらに見ていくと、1,000万円台で築50年を超える築古戸建てが出てきます。
本土の方では「築古戸建て」の投資から始める方も多いようですが、その投資手法は沖縄県では難しいかと思います。
このことについても、後日解説します。
さらに、ポータルサイトで検索を続けていくと、やっと2,000万円台で、アパートが出てきます。
価格は2,700万円。
築48年、２LDK 全７室。
想定利回り７％から８％。
「要リフォーム」とありますので、修繕にかなりの費用がかかることを考えると、まともに買ったら利回りが、4～5％というところになるでしょう。
さらに検索を続けますと、築34年、3,380万円で表面利回り5.5％の物件が出てきます。
築浅でもない物件の表面利回りが5.5％です。
特に市街地といった場所でもありません。
そんな物件が利回り5.5％で売りに出されています。
しかも、おそらく、数週間すると売却できています。
あと、5,000万円台になって出てくるのが「外人賃貸物件」です。
「外人」とは、米軍人のことで、米軍人賃貸として経営している賃貸になります。
これも、沖縄県特有の不動産投資です。
このことについても、後日解説します。
さらにポータルサイトを見ていくと、5,000万円台で、少し規模の大きなアパート物件が出てきます。
那覇市にある物件で、価格は5,800万円。
１R×９室、店舗×１室 満室想定表面利回り約7.6％。
やっと利回りが7％を超えてきています。
しかし、築57年。
これまた、室内はかなりのリフォームが必要でしょう。
そう考えると、利回りは4～5％と考えるのが現実的です。
さて、何が言いたいかといいますと、沖縄県の収益物件、とくにアパート、マンションなどは本土と比較しても利回りが低いということです。
しかも物件価格は、かなり高額になります。
いくつか理由があります。
★安定した賃貸需要
沖縄の不動産価格が高騰する最大の要因の一つは、安定した賃貸需要にあります。
本土の多くの地方都市が空室リスクに苦しむ中、沖縄県においては島国であるにも関わらず、賃貸需要は年々増加しています。
なぜかといいますと、沖縄は本土の地方都市に比べて、若年層やファミリー層の人口基盤が厚いのです。
合計特殊出生率が、全国平均1.15（2024年）に対して、沖縄県は1.8です。
沖縄県においても人口は減少傾向にありますが、その動きはかなり緩やかなのです。
さらに、沖縄県は、移住者を含む転入者数の増加率も全国トップ（+4.5%）なのです。
しかも、配偶者または子供との同居者の移住希望者が多数なのです。（61.4%）
そのおかげもあり、沖縄県の賃貸需要が高く、結果的に物件価格も高騰するということになるわけです。
★制限の多い土地事情
沖縄県の収益物件の価格が高額傾向にある理由の二点目は、供給が制限される特殊な土地事情です。
本土と比べて、沖縄では土地の供給に大きな制限があります。
まず、軍用地による制限です。
沖縄本島の総面積の約15%を米軍基地や自衛隊基地が占めています。
しかも、賃貸需要の高い中南部に集中しています。
さらに、利用可能な平地が極端に少ないために、都市開発が進まず、市街化調整区域が多くなってしまっています。
そうなると、残り少ない土地の奪い合いになり、不動産価格は当然に高騰していくのです。
★高い建築・維持管理費
沖縄県の収益物件が高額傾向にある理由の三点目は、高い建築・維持管理コストです。
沖縄は地理的に本土から離れているため、輸送費や資材のストックコストがかかり、建築費は本土に比べ割高になります。
さらに、台風や塩害対策のため、本土よりも厳格な建築基準や、耐久性の高いRC建築（鉄筋コンクリート）が採用されることが多く、構造自体にコストがかかるのです。
ということで、この三点が理由で、沖縄県における収益物件価格はかなり高額になっているということです。
ですので、沖縄県で不動産投資を成功させようと考える場合は、まず自己資金をしっかり確保することから始めることをおすすめします。
とはいえ、何とか投資物件を手に入れることができさえすれば、空室リスクが少なく、安定的な収益が期待できます。
頑張ってください。
さらに沖縄におけるアパート経営などについて学びたい方には、次の書籍をおすすめします。
やや古い書籍ですが、沖縄特有の不動産投資について学ぶ上では、かなり参考になると思います。
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次回は、沖縄県特有とも言える不動産投資の特徴について、さらに深掘りします。
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