★「米軍関係者向け賃貸投資」をおすすめする理由
シリーズでお伝えしている沖縄県の不動産投資の特徴特質についてですが、今回は外人住宅投資についてお話をします。
前回もお話ししましtが、沖縄県には、膨大な米軍基地があります。
そのほとんどは沖縄本島にありますが、その割合は15%にも及びます。
これだけ広大な施設ですから、そこで働いている米軍人もかなりの数になります。
軍人、軍属、その家族を含めると、約45,000から50,000人あたりになります。
これらの関係者のうち、約75%（約3.4万人）が基地内の住宅に住んでいます。
そして、残りの約25%（約1万人）が基地外の民間の賃貸住宅に居住しているとされています。
この基地外に居住する家族向け賃貸物件が、「外人住宅」（米軍人賃貸物件）市場を形成しているのです。
1万人と聞くと、おそらく「少ない」と思われるかもしれません。
たしかに、この1万人を目当てに、不動産投資をするのは、かなりリスクが高いのではと考えるのは普通です。
しかし、それでもなお、この「米軍関係者向け賃貸投資」は、人気がありますし、私もおすすめします。
なぜかと言いますと、利回りが高い上に、安全だからです。
その理由についてお話しします。
★家賃が高額
「米軍関係者向け賃貸投資」をおすすめする理由の一つ目は、その家賃の高さです。
米軍関係者向け賃貸では、日本人向けの物件ではあり得ない高額な家賃設定が可能なのです。
例えば、単身の兵隊さんが住む一人用の部屋では、平均的に16万円から20万円ほどの家賃で稼働しています。
こんな感じの建物が多いです。
連棟式でメゾネット的なつくりが多い印象です。
50坪くらいの土地に建てられています。
場所にもよりますが、おそらく土地値も含めても、新築で4,000万円から6,000万円くらいでしょう。
一戸、16万円だとしても、二戸で32万円、年間で約384万円の家賃収入です。（表面利回り6.4％）
ローンの返済率が、60％だとしても、年間150万円以上のキャッシュフローが得られます。（実質利回り2.5％）
厳しめに計算しましたが、実際にはこれ以上の利回りがほとんどです。
さらに階級の高い軍人や軍人になると、30万円以上の家賃を払える方が大半です。
もちろん、単身者よりも大きい戸建てやハイスペックの高級マンションが必要です。
なぜ、これだけ高額の家賃設定ができるのかと言いますと、日米地位協定に基づいた在日米軍や軍属に対する高額な住宅手当があるからです。
おそらく日本で公務員の方の、平均的な住宅手当って、自治体や役職等によっても異なるとは思いますが高くても3万円くらいですよね。
しかし、米軍人、軍属は地位によって、15万円から40万円くらいの家賃手当があります。
破格ですね。
うらやましいです。
とはいえ、うらやましがっているだけでなく、その高額家賃をねらって不動産投資をしていこうというのがこの「米軍関係者向け賃貸投資」なのです。
★土地を安く仕入れられるエリアでも集客が可能
「米軍関係者向け賃貸投資」をおすすめする理由の二つ目は、人気のないエリアでも集客できるということです。
不動産投資においては、何をさておいてもまずは「立地」です。
都市部においては、駅近。
地方においては、幹線道路や商業エリアなど。
集客ができるエリアはある程度限定的です。
しかし、米軍関係者向け賃貸なら、必ずしも日本人にとって人気のないエリアでも大丈夫です。
ということは、土地を安く仕入れることができるのです。
先ほど紹介した物件も、その周りにはほとんど日本人は住んでいません。
商業施設から遠く、学校や病院などの施設からも遠いからです。
それでも、米軍関係者向け賃貸なら集客できるのです。
なぜかと言いますと、軍関係者にとって、住居以外の環境がすべて基地の中にあるからです。
商業施設、学校、病院、ガソリンスタンドなど、すべて基地内に揃っています。
ならば、基地の中の住居でも良いのではないかと思うのですが、なぜか基地外の住居を希望する方が多いのです。
おそらく、軍関係者にとって基地の外の住居は、別荘的な感覚でとらえているのではないかと考えています。
ですので、日本人にとって人気がないエリアでも大丈夫なのです。
★最低限の条件とは
ただし、いくつか条件はあります。
一つ目は、できるだけ基地に近いこと。
となると、やはり中南部エリアということになります。
ただし、南部は返還予定地が多いので、中部がベストでしょう。
二つ目の条件は、できるだけ海が見えること。
オーシャンビューです。
多くの米国人はとにかく海が好きです。
なので、カリフォルニアやフロリダ、ハワイは人気があるのです。
とはいえ、沖縄県の場合、海を見たいと思えば、どこに住んでいても４～5分車に乗れば海の見える場所に行けます。
ですので、絶対的な条件ではありません。
三つ目の条件が、できるだけリゾート感のある建物をつくること。
前述した通り、彼らの住居に対する思いは「別荘」だからです。
とはいえ、米国人にとって「リゾート感のある家」とはどのような家なのか、素人が判断するのは難しいですよね。
でも心配はいりません。
沖縄県には「米軍関係者向け賃貸物件」を専門としている建築会社がたくさんあります。
中古物件を探す際も、そのほとんどはそのようなデザインでつくられた建物です。
ということで、ここまでざっくりと説明してきました。
さらに詳しく知りたいという方には次の書籍をおすすめします。
実際に投資する場合には一読し、知識武装してください。
米軍人向け不動産投資入門 不動産のプロが語る沖縄の米軍人・軍属向け賃貸投資と真のストック収益（Laule'a出版）www.amazon.co.jp
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