★インプットだけでは不動産は買えない
前回まで、
不動産投資をすると決めたら
まずは、自己資金を貯めよう。
そして、自己資金が確保できるまで、
インプットをしよう。
つまり、不動産投資に関連する本を読んだり、
セミナーを受けたりなどの学びをしようとお話ししました。
https://note.com/embed/notes/n49e4c672014a
しかし、インプットだけでは、
学びは深まりません。
学んだ知識をアウトプットする。
つまり、知識を活用する学習が必要なのです。
そのアウトプットで、
まずやらなければならないのが、
「物件探し」です。
「まだ自己資金も確保できていないのに
物件探しをしてもしょうがないのでは」
そう思われるかもしれません。
しかし、これも準備なのです。
学んだ知識を使ってみるという準備です。
学校の勉強に例えると、
「応用問題」「活用問題」
だと考えてください。
「物件探し」は、
学んだ、基礎的・基本的な知識、技能を
活用するドリルなのです。
ドリルを繰り返すことで、
知識や技能が定着していきます。
★不動産の「詰将棋」
不動産投資において、
そのドリルとして、やってほしいのが
「物件探し」なのです。
ネットのポータルサイトから、
物件を探し、
それを購入するかどうかを判断するという練習です。
では、物件探しの第一歩ですが、
まずは、判断材料がなければ、
話になりません。
ネットに掲載されている写真や
間取だけを見て、
「これは買いだ」なんて単純な判断はしませんよね。
では、判断材料は何かと言いますと、
インプットしてきた
不動産投資に係る知識です。
おそらく、どの本を読んでも、
立地、価格帯、利回りなどを勘案しながら
総合的に判断してくださいと書いてあったはずです。
ですので、
インプットしてきた知識を活用して、
物件を評価し、判断する力を養っていくわけです。
将棋で例えると
「詰将棋」のようなものでしょうか。
★今や物件は「選り取り見取り」
ということで、
今回は、「物件探し」を通して
どのように物件評価力を高めていくかについてお話しします。
私が不動産投資を始めたころは、
新聞広告やチラシ、
それこそ不動産業者を
根こそぎに回って
足で稼いで情報を集めていました。
正直、大変でした。
しかも、不動産業者さんは、
まだ1棟も物件をもっていない
不動産投資の初心者にはかなり冷たい対応でした。
ですので1棟目を購入するに当たっては
本当に苦労しました。
しかし、インターネットの時代、
物件探しに困ることはなくなりました。
条件を入力するれば、
その条件に当てはまる
すさまじい数の物件が出てきます。
「選り取り見取り」です。
むしろ、数に圧倒されて、
どの物件を選べばいいかわからないというのが
悩みかもしれません。
何をするにしても、
最終的には「慣れ」です。
物件探しも慣れが必要です。
だからこそ、早めに取り組んでいただきたいわけなのです。
★何を基準に選べばいいのか
具体的には、毎日、10～20分くらい、
不動産情報ポータルサイトをチェックします。
最初は、何を基準に探せばいいのか
わからないはずですので、
その基準について触れてみます。
たとえば、株式投資においても
投資判断には、
様々な指標が活用されていています。
PER（株価収益率）
PBR（株価純資産倍率）
ROE（自己資本利益率）
などがその一例ですが、
株式投資家たちは、ある分野に集中投資したり、
分散投資したりといった手法も使います。
つまり、複数の判断材料をもっているのです。
不動産投資においても、
物件の収益性を評価するための指標として、
「表面利回り」
「実質利回り（ネット利回り）」
「築年数」
「積算評価」
などがあります。
私は、
「キャッシュフロー」
「ROE（自己資本キャッシュフロー利回り）」
「地域の人口動態」
「家賃の伸び代」
などを判断基準に使っています。
投資判断というものに、
正解はありませんので、
「これが王道」なんてものはありません。
1棟目なのか、
すでに複数棟もっているのか。
都市部を狙うのか、
地方や郊外を狙うのか。
築浅を狙うのか
築古を狙うのか。
大規模物件か、小規模物件か。
あなたの属性、資金力によっても
判断基準は異なってきます。
とりあえず、
今回は、まず、最初の不動産投資で、
自己資金として1千万円確保できたと仮定し、
そのような条件の下、
どのような物件を探せばいいのかについて
順序だてて説明します。
もちろん、公立学校の教職員、
または公務員であると仮定します。
この属性の良さが活かされることが前提ですから。
★どれくらいの価格帯を狙うのか
まず、どれくらいの価格帯を
狙うかについて考えてみます。
まず、1千万円の自己資金で、
公務員である場合、
おそらく銀行からは、
5倍くらいの融資が見込まれると思います。
あなたが初心者であったとしてもですよ。
つまり物件価格としては、
自己資金も含めて6千万円くらいは
投資できると考えていいでしょう。
ここで、「諸費用も含めて」と
強調したのには意味があります。
たとえば、みなさんがスーパーで、
税抜きで5千円分の買い物をしたとしても、
支払いは5,500円ですよね。
消費税に乗っかりますから。
同じように、不動産価格にも、
諸費用という隠れた経費がかかってきます。
私は、諸費用を７％と想定して
計算しています。
銀行が融資してくれる額を5千万円、
自己資金が1千万円と想定しますと、
諸費用7％を含めて、
6千万円内で収まる物件を探すことになります。
たとえば、物件価格が5,500万円なら、
諸費用は、385万円ですので、
実質価格が5,850万円と想定できます。
これなら、6千万円内に収まりますよね。
ですので、まず1棟目の物件は、
4,500万円から5,500万円あたりの
価格帯をねらっていくことになります。
狙う価格帯が絞れましたので、
次回は、選ぶべき「立地」などについてお話しします。
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