★プレゼンで有能さをアピール！
今回は、前回の続きで、銀行への提出資料の中から、③のプレゼン資料についてお話しします。
https://note.com/embed/notes/n497e11e5912c
多くの方は①～②の資料だけで説明する方が多いようですが、私は毎回、プレゼン資料を作成して銀行の担当者に説明しています。
プレゼンの目的は、
「物件について、しっかり分析していますよ」
「私に投資してください。損はさせません」
といった自分の資質・能力のアピールです。
収益を含めた分析や返済の計画が漠然としている方に、いくら公務員、教職員であっても銀行はお金を貸そうとは思いません。
あと、もう一つの目的は、あなたの「熱量」を示すことです。
不動産投資で資産形成をしたい、そのためにはこの物件が必要なんだというあなたの意欲を伝えるのです。
銀行員であっても、相手は人間です。
数字だけを見ているわけではありません。
あなたがどうのような人で、今後、うちの銀行とより良い関係を
継続し、優良な顧客になってもらえるのか。
そんなところも見ているのです。
資料を通してプレゼンを行うあなたの姿から、あなた自身の人柄が伝わるものです。
子どもに向ける笑顔と同じスマイルで銀行員さんに対応してください。
★プレゼン資料の具体
プレゼンは5分から10分くらいで簡潔に話せるよう、内容を精査します。
コツは、融資担当者に
「これはいい物件ですね」
「私も買いたい！」
と思ってもらえるよう工夫することです。
以下に内容を列挙します。
・物件価格
・築年数
・積算価格 （土地+建物）
・自己資金
・希望融資額・期間
・返済比率
・表面利回り（年間家賃収入÷物件価格×100）
・実質利回り（年間手取り家賃収入÷投資総額×100）
・対自己資金利回り（年間手取り家賃収入÷自己資金×100）
・年間キャッシュフロー（最終手取り）
満室ベースの年間家賃収入－（年間返済額＋管理費＋固定資産税＋火災保険＋その他経費）
・物件評価（メリット・デメリット）
★あなたの物件に対する評価が相手の心を動かす
正直、表面利回りだとか、積算評価などは、銀行さんでも計算できますし、アピールにおいてそこまで重要ではありません。
むしろ、この中で一番大事なのは、あなたの「物件評価」でしょう。
あなたが考えるその物件の優位性、メリット。
そして、冷静な目で見た場合のわずかなデメリット。
当然ですが、メリットを最大限強調し、デメリットに対しては対応策を添えます。
とはいえ、ヒントが必要ですよね。
例えば、以下のような視点で作成してみてください。
例
【メリット】
・築14年で約10年間は、大規模修繕の必要がない
⇒4階建てで、エレベーター保守点検なし、防火設備点検なし
・〇〇〇地区は物件の空きが少なく賃貸需要が高い
⇒退去と同時に埋まる状況であり（高稼働率）、今後も家賃上昇の伸びしろが期待できる（不動産業者への聞き取り）
・家族向けなので入居期間が長く、安定した経営が期待できる
⇒２LDK8室、１LDK12室
・施設が充実しており子ども連れの家族でも安心して入居できる
⇒ バス/トイレ別 、オートロック、エアコン、BS、インターネット無料
・十分な駐車場が確保できている（〇〇部屋に対し〇〇台）
⇒足りない分は近隣の契約駐車場を確保している。
・子育て、通勤、買い物等の利便性、環境が抜群に良い
⇒ 目の前に大公園（〇〇公園）、小中高等学校（徒歩10分）、スーパー（〇〇、〇〇、カインズ、ダイソー、コンビニ多数）、
医療機関多数
・物件価格と積算価格の乖離がない（担保価値）
⇒急激な土地価格高騰、建築費高騰により担保価値が高まっている。2020年坪単価約〇〇万円が、2022年には〇〇万円に達している。
・返済比率が50％であるため、10部屋の空室まで返済可能
⇒返済比率は高めだが、空室リスクは低い
・将来的な発展性が期待できる地区である
⇒ 〇〇構想エリア
・交通利便性の向上
⇒ 〇〇〇バイパス全線2車線開通事業（R〇.〇開通）
・人口動態が良好
⇒ 年少人口（0～14歳）2025年現在は、〇〇〇〇人で、25年後の2050年でも〇〇〇〇人と大きな減少は予想されていない。今後も子育てのしやすい自治体として継続・発展の見込みがされている
【デメリット】
◎この投資スキームの建付けが、金利〇.〇％、〇〇年ローンとしているため、融資条件によっては十分な収益が得られない可能性もある。
⇒ 将来の大きな金利上昇もリスクになる。
・キャッシュフローは高いとは言えない
⇒ 年間〇〇〇〇〇〇円 （実質利回り〇.〇％前後）
⇒ しかしCOC（自己資金利回り）は〇〇％ある（〇年で回収）
・近隣に競合物件が多い
⇒近隣の土地はほぼ公用地で、今後、新築が増える可能性は極めて低い。
⇒当物件の立地は、極めて優位性が高く、新築が増えても競合する可能性は低い。
・価格が〇億を超えているため流動性が低い（売却が難しい）
⇒ 短期的な売買には向かないが、長期的には難しくない
・海抜が低い
⇒ 塩害による建物劣化が早い ⇒ 屋上防水、壁面塗装
⇒ 津波警報の度に避難の必要性がある ⇒ 避難所まで5分
こんな感じです。
あくまで参考例ですので、その他にもアピールポイントがあれば積極的に伝えてください。
プレゼンが良ければ融資が通るかと言えば、そうではありません。
しかし、資料を作成する過程で、あなた自身も今まで見えなかった物件の良さや配慮事項などが見えてきます。
そういった意味でも、私はプレゼン資料作成は、価値があるプロセスだと思っています。
頑張って下さい。
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