★教職員なら自己資金の積み立ても難しくない
前回は、資産形成を加速させたいなら
不動産投資はどうしても必要な
投資戦略であり、
教職員の皆さんの安定した収入と
高い社会的信用力は、
不動産投資において
「最強の武器」であるというお話をしました。
https://note.com/embed/notes/nab5ee21f12cc
では、教職員なら誰でもすぐに
不動産投資が始められるかと言いますと、
残念ながら、条件があります。
その条件というのは、
「自己資金の確保」です。
「そんなあ、教職員には
不動産投資が向いていると言ったじゃないですか」
なんて声が聞こえてきそうです。
それに関しては、
舌足らずであったことについて、
申し訳なく思っています。
ただし、教職員であるということは、
その自己資金を確保することにおいても
有利であることは確かです。
なぜなら、
「安定した収入」が約束されているからです。
公務員は、一般企業と比較しても、
給与は高い傾向にありますし、
公務員全体の中でも
教職員の給与は、諸手当が多い分、
手取りが多いのです。
しかも、不況の中でも、
給与が大きく下がることがなければ、
余程のことがない限り解雇されることもありません。
ですので、自己資金を確保することは
それほど難しいことではないという前提で、
不動産投資をおすすめしているのです。
もちろん簡単だとは言いませんが、
計画的に進められれば難しいことはありません。
たとえば、一つの例として、
以下の方法を紹介します。
★自己資金獲得に向けた積み立てプラン
まずNISAで10年間積み立て投資をします。
月8万円、想定利回り3％で、
10年間運用できれば、
うまくいけばですが、約1,100万円になります。
「月8万円！」
「それきついです」
そう思われたかもしれません。
そうであれば、月5万円にして、
運用期間を15年にしてもいいでしょう。
とにかく、頑張って
約1,000万円を確保してください。
教職員の皆さんなら、
目標をしっかり定めることさえできれば、
不可能なことではありません。
ということで、
1,000万円の自己資金が確保できたとして、
その後の流れを説明します。
★1,000万円の自己資金で不動産投資
1,000万円の頭金があれば、
おそらく、諸費用を含めて、
5,000万円程の物件を購入することができるでしょう。
この際、どのような物件を購入するかが、
大事なのですが、
今後、詳しく説明するということで、
ここでは詳細を割愛させていただきます。
購入する物件の基準として、
できれば築浅で、自己資金を投入した場合に、
最低でも実質利回り3％（手取り）で運用できる物件を購入してください。
そうすると、月12万円、
年間144万円の収益が見込めます。
そして、その収益に手をつけずに
10年間積み上げていけば、約1620万円になります。
そして、その後の展開はいろいろですが、
一つの戦略として、
その物件を同額、または90％価格で売却します。
そうすると、売却後、
10年間の収益と合わせて、
2,500万円から3,000万円ほどのキャッシュが残ります。
そして、そのキャッシュを自己資金に、
次の収益物件を購入するのです。
2,500万円から3,000万円の自己資金があれば、
うまくいけば、
1億から1.5億くらいの物件を購入することが可能になります。
そうすると、年間300から400万円、
10年間運用すれば、
4,000万円から5000万円ほどのキャッシュが貯まります。
億単位の物件に対して、
銀行が融資してくれるか心配かもしれませんが、
考えてみてください。
1棟目の物件を運用してきた時点で、
10年間の返済の実績ができています。
また、1棟目の不動産事業を成功させたことで、
銀行からの信用力も高くなっています。
そんな投資家に対して、
銀行が融資しないはずがありません。
それどころか、
2棟目以降は頭金の割合が少なくても
融資してくれる可能性もあります。
つまり、不動産投資においては、
1棟目が最もハードルが高いのです。
そこを乗り越えれば、そのあとは、
あなたの信用力と資産力が
その後の資産形成を後押ししてくれるのです。
ですので、何としてでも
1棟目を取得するための自己資金の確保が必要なのです。
★自己資金は何に使われるのか
いかがでしょうか。
自己資金の重要さを
わかっていただけたでしょうか。
不動産投資をからめた資産形成について、
さらに詳しい内容については、
拙著、「教師よ資産をつくれ」を読んでいただければと思います。
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では、そもそもなぜ自己資金が
必要なのかについて説明します。
まず、原則、
銀行は収益物件に対する融資に
満額融資をすることは100％ありません。
100％ない、
というと語弊がありますが、
土地を所有していたり、
資産のある方、たとえばご父母が保証人になってくれるなどの条件があるなど、
特別有利な条件がある場合を除いて、
収益物件を購入する人に対して、
満額融資はないと思ってください。
ですので、
収益物件を購入する際には、
頭金となる自己資金が必要になるのです。
で、頭金が何に必要かと言いますと、
融資で足りない分と、諸費用です。
諸費用は何かというと、以下の出費です。
・仲介手数料
不動産会社に支払う手数料で、
基本的に物件価格の3％+ 6万円です。
・印紙税
売買契約書などに貼る税金。
・登録免許税等
不動産の登記にかかる税金と、
手続きをする司法書士への報酬。
・固定資産税
売主さんが納付した固定資産税を
日割りで精算して、それを按分して支払います。
・火災保険料・地震保険料
この保険を掛けなければ、
銀行からの融資は下りません。
・ローン手数料
銀行に支払う手数料。
これからローンを支払うのに、
なぜローンを組むために
手数料を払わなくてはならないのかって思いますよね。
実は、ローンの契約手続きは、
私たちが考える以上に、非常に複雑で、
多くの人件費やシステム費用がかかるようです。
・不動産取得税
不動産を取得した際に一度だけかかる税金で、
原則として、不動産の固定資産税評価額の4％です。
5,000万円で物件を購入した場合、
おそらく、20〜30万円ほどになります。
★面倒な投資だからこそ教職員に向いている
いかがでしょうか。
株取引や投資信託と比較すると、
不動産投資は、かなり面倒くさい手続きと、
かなりの諸費用が必要です。
不動産投資、その手続きは、正直、面倒くさいです。
しかしながら、もう一度言いますが、
資産形成を盤石にするためには、
不動産投資を絡める必要があります。
世の中、面倒くさい作業を、
根気づよくやり抜くことのできる人が
最後は勝つような仕組みになっています。
なので、未来に向けて、
根気強く、資産形成を進めていってほしいと切に思います。
がんばれ現役の皆さん！
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