★理由１ 修繕費・メンテナンス費用が大幅に抑えられる
前回は、ポータルサイトを活用して物件選びをする際のポイントについてお話ししました。
その際、検索項目の一つを「築浅」と設定しましたが、その理由については詳しく説明していませんでした。
https://note.com/embed/notes/n7b12a9b8b2f0
そこで、今回は、なぜ1棟目は「築浅」を選ぶべきなのかについてお話しします。
不動産投資は、高額の融資を伴う投資ですから、不安を感じるのは当然です。
特に最初の1棟目の場合、
「どんな物件を選べばいいのか」
「失敗しないためにはどうすればいいのか」
と不安でいっぱいでしょう。
ということで、今回は、そんな初心者の方に向けて、なぜ1棟目には「築浅アパート」を選ぶべきなのか、その3つの理由を解説します。
ついては、私の中で築浅とはどれくらいかと言いますと、新築から15年くらいまでのレンジだと考えてください。
築浅を選ぶべき理由の1つ目は、修繕費・メンテナンス費用が大幅に抑えられるからです。
不動産投資において、物件の維持管理にかかる費用、特に修繕費はけっこうストレスになりますし、出費も大きいです。
特に築古物件は価格が安いのはいいのですが、その分、設備の老朽化による突発的な修繕が発生することが多くなります。
例えば、私も、先日、
「共用灯がすべて切れました。LEDライトに好感が必要です」
「クーラーが壊れました。取替が必要です」
と、2件の修繕依頼の連絡を受けましたし、
あと、1棟の築古の物件については、屋根の防水工事と外壁の塗装をいつやろうかと思案中です。
これが、築浅物件であれば、新築から10年以内から15年くらいまでは、大きな修繕が必要となることはほとんどありません。
主要な設備や建物の構造が新しいからです。
私の感覚では、20年を超えたあたりから、あちらこちらにガタがきて、頻繁に修繕が必要になります。
教職員の場合、超多忙ですから、不動産の経営にかけられる時間は多くありません。
ですので、1棟目は収益がさほど高くなくても、あまり手間のかからない築浅の物件がおすすめです。
★理由２ 銀行からの融資が通りやすく、金利が低くできる可能性が高い
さて、不動産投資を始める際、多くの人が金融機関からの融資を利用することになります。
この点については、自己資金があり、教職員ということであれば、属性が高く、信用力も高いので多くの場合、融資審査は問題ないでしょう。
なおかつ、購入する物件が築浅であればさらに有利になります。
これが「築浅」をおすすめする2つ目の理由です。
金融機関は、物件の担保価値を重視します。
築年数が浅い物件は、建物の価値がまだ高いと評価されるため、金融機関は積極的に融資を検討してくれる傾向があります。
まず、返済期間を長期に設定してくれますし、金利も低く設定してくれる可能性も高いです。
金利を低く設定できると、月々の返済額が減ります。
それがわずかな額であっても、長期的には大きな差になってきます。
一方で、築古物件の場合、建物の評価が低いため、融資の審査が厳しくなります。
融資が通ったとしても、融資希望額に達していなかったり、あるいは金利が高くなることも少なくありません。
ということで、不動産投資の1棟目で初心者の方は、まず築浅物件で融資の実績を作ることを優先してほしいと思うのです。
収益は低くても、安定経営でしっかりローンをしっかり返済していくのです。
そうすると、金融機関からの信用力も高くなっていきます。
不動産投資家としての信用を積み重ねていけば、次の融資もさらに通りやすくなりますし、
もう少し高額な物件にもトライできるようになるでしょう。
いくらIT、テクノロジーが発達しても、やっぱり世の中「信用」なんですよ。
不動産投資をしていると、改めてそう思います。
★理由３ 入居者付けがスムーズで、空室リスクを軽減できる
あと、不動産投資の成否のカギは、「入居付け」に時間がかからないという点がすべてと言っていいくらい重要なのです。
当たり前のことですが、空室期間が長いと、収益率が下がります。
投資をしているのですから、収益率が低くていい訳はありません。
ですので、空室期間が長くなった場合、大家としては何らかの工夫をしなくてはならなくなります。
例えば、敷金礼金０とか、1か月フリーレント（1か月家賃が無料）とか、大々的に広告を打つとか、設備をリニューアルするとか。
とにかくいろんな工夫をせざるを得なくなります。
特に、築古の物件を購入した場合、退去後の入居募集を頑張らなくては収益率を維持するのが難しくなります。
その点、築浅物件は「入居付け」がスムーズです。
外観がまだ美しく保たれていますし、設備も最新です。
誰でもできるだけ新しい物件に住みたいですから、優先的に選ばれていきます。
これが「築浅」を選ぶべき理由の3つ目です。
築古物件でもリノベーションによって魅力を高めることはできますが、その費用は馬鹿になりません。
ですので、多くの場合は家賃を下げることで対応します。
家賃を下げると、収益率も下がりますが、空室が長く続くリスクを回避するためには、そうせざるを得ないのです。
不動産投資を長年やっている方ならば、築古物件の活かし方を知っているでしょう。
たとえば、安く仕入れて、必要最低限のリノベや装飾、家賃設定、広告戦略などを駆使して高収益を狙ったりします。
しかしながら、初心者で、しかも超多忙の教職員の場合は、経験値もない上に、そういった戦略に費やす時間もないはずです。
ですので、不動産投資の初心者で1棟目の場合は、築浅の物件をお勧めするというわけです。
築浅物件は、価格は高いですし、収益率も低めです。
しかし、「修繕費が抑えられる」「融資が受けやすい」「空室リスクが低い」という3つのメリットにより、初心者でも安定的に不動産経営ができます。
ぜひ、最初の1棟目で不動産投資のノウハウを学びながら、その経験と実績で、2棟目、3棟目へとつなげてもらいたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
よろしければ下記のサイトもご覧ください。
●無料メルマガ登録：https://my142p.com/p/r/A78JnRVw
●note：https://note.com/rosy_stork651/
●音声配信stand.fm：https://stand.fm/channels/66bc4832dc616cb3f4a66474
●X(旧Twitter)：https://x.com/gracia4041
●Instagram：https://www.instagram.com/gracia_okane/
