★住居として購入し、将来的に「キャピタルゲイン」を狙うなら「立地のよい中古マンション」
前回の続きです。
https://note.com/embed/notes/nc32f5b09ae5f
沖縄でマンションを購入したい。
その際の投資目的として、まずは住居として使いたい。
でも、将来、売却する可能性が高い。
その際は、「キャピタルゲイン」を狙いたい。
そういった方にとって、新築、中古のどちらを探すことが懸命なのか。
もちろん、その方の資本力によってその戦略も変わってきます。
ここでは、年収が1,000万円以下の一般のサラリーマン、公務員の方々を想定してみます。
そのうえで、結論を言いますと、「立地の良い中古マンション」をおすすめします。
理由としては、まず、新築は建築資材の高騰や地価上昇により、価格が高騰しています。
沖縄県のマンションも、2024年の新築マンションの平均価格は約5,160万円となっています。
キャッシュで購入できる方なら、立地によっては新築もおすすめしますが、ローンで購入する場合は家計を圧迫してしまいます。
5,160万円の物件の場合、50年ローンでも、毎月の返済額は約 136,155 円にもなります。
これに、共益費や積立金、駐車場代などを含めると、月々の返済は15万円を超えてくるでしょう。
これはつらいです。
生活がカツカツになってしまいます。
それでも、将来、キャピタルゲインで戻ってくるのならいいじゃないかという考え方もあります。
しかし、新築マンションの場合、広告宣伝費等、純粋な建築費に加えてかなりの経費がかかっていて、価格はかなり上乗せされています。
よほどいい立地を選び、しかも地価高騰が将来的にも続いていくという条件でなければ難しいかもしれません。
東京、大阪、福岡などの大都市ならその戦略もいいでしょうが、沖縄についてはかなり未知数です。
★中古マンション価格の目安
では、沖縄で「中古マンション」を探すとして、月々の支払を家賃並みの10万円くらいに抑えるにはどうすればいいのでしょうか。
おそらく、物件価格の目安は約 2,500万円～3,000万円。
月々返済が6万5千～8万円の価格帯です。
キャピタルゲインを狙うなら、安いだけでなく、立地も考えなくてはなりません。
沖縄に特化したポータルサイト「うちなーらいふ」で探してみると。
沖縄不動産・賃貸情報のうちなーらいふ沖縄で賃貸（アパート・マンション）や不動産情報をお探しなら、沖縄専門の不動産・生活情報サイト【うちなーらいふ】にお任せ下さwww.e-uchina.net
例えば、那覇市首里金城町3LDK、築26年の物件が2,700万円となっています。
50年ローン、金利2％だとすると、月々の返済が7万1200円、駐車場が1台3,000円、修繕積立8,400円、共益費7,650円となっています。
月々の出費は、約9万円です。
これなら賃貸並み、または賃貸より安く住むことができます。
この条件で中古マンションを購入した場合、出口として「キャピタルゲイン」が狙えるか考えます。
★10年後に売却するプラン
例えば、10年後に売却するとします。
10年後のローン残高は、およそ2,200万円くらいでしょう。
ですので、地価上昇が続き、同額で売却できた場合、500万円の譲渡益が生まれます。
さらに、住宅として活用していた場合、3,000万円特別控除が使えるので、不動産譲渡益は非課税になります。
500万円が満額入ってきます。
しかも、10年間家賃を支払っていませんので、例えば、同額の家賃を支払ってきたとして、10万円×12か月×10年で1,200万円得したことになります。
さらに、住宅ローン控除が使えます。
「年末のローン残高 × 0.7%」が所得税から最長13年間控除される制度です。
所得税から引ききれない分は、住民税から最大9.75万円まで差し引かれます。
控除上限は一般住宅で年間28万円。
控除上限の28万円が10年間ですので、280万円節約できたことになります。
これらを合計してみます。
譲渡益500万円+家賃1,200万円+住宅ローン控除280万円
合計1980万円。
購入時と同額で売却できた場合、理論的には約2,000万円のキャピタルゲインが得られることになります。
このように、リーズナブルな中古物件を選べば、購入時のコストを抑えつつ、将来の売却時にキャピタルゲインが得られます。
★キャピタルゲインを実感したいなら
ただし、この10年間については、次のことを意識してもらわないと、キャピタルゲインが実感できません。
まず、家賃1,200万円が浮くことについて、浮いたからと言って使ってしまうのではなく、できるだけその10万円を投資に回すことです。
そうすると、売却時に10年間家賃を浮かせることができたことを実感できます。
同じように、住宅ローン控除280万円も、控除で浮いた分を使わずに投資で回せると10年間の軽減措置が実感できます。
例えば、家賃分の月10万円、住宅ローン控除分の月2.3万円、合計12万3千円を、NISAの積立投資で利回り３％回します。
すると、10年間で1,700万円にもなります。
住みながらキャピタルを狙うには、住んでいる間の家計の運用が重要になります。
これは、沖縄でのマンション購入に限らず、全国的に共通した運用方法です。
ただし、このスタイルはローン返済もしながらなので、月々の節約がかなりきついです。
ですので、家族構成によって積立投資額を調整していく必要はあります。
とは言え、購入したマンションに住みながら、将来的にキャピタルゲインを得ようというのなら、こうした努力が必要になります。
頑張ってください。
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